Поделится:

Реновация или реконструкция, снос пятиэтажек, Москва

 
Реновация многоквартирных домов
с использованием современных технологий. Технические, юридические и экономические аспекты
 
 
Введение
Ситуация с ветшающим жилищным фондом затрагивает жизненные интересы миллионов жителей и собственников жилья,  требует принятия чрезвычайных мер, поскольку перекладывание решения вопросов поддержания жилищного фонда в безопасном и эффективном состоянии на плечи самих граждан – собственников,  не только не решит проблемы, но и действительно приведет к нагнетанию социально-экономической ситуации в стране. Это, безусловно, понятно каждому здравомыслящему человеку. Далее декларативно уходить от решения насущных проблем не удастся.
 
Массовую застройку панельными, блочными и кирпичными жилыми домами по типовым проектам первого поколения, построенными в период 1950- 1960-х гг. сегодня относят к морально устаревшему, изношенному жилью из-за безликого облика, низких стандартов комфорта и отсутствия ремонта. Кроме того, эти дома проектировались по стандартам более чем полувековой давности и сегодня не выдерживают современных требований к комфортности, энергоэффективности.
 
Самые первые серии таких домов, возведенные в конце 50-х годов, были экспериментальными и возводились с запасом прочности не более 25-50 лет, и конечно все они на сегодня исчерпали свой ресурс и подлежат сносу. В то же время жилые дома первого поколения возводились как сооружения первой категории капитальности с продолжительностью их эксплуатации в пределах 100-125 лет. Эти дома обладают существенными запасами несущей способности, подтвержденными многочисленными обследованиями и изысканиями. Такие дома могут прослужить не менее 60-80 лет, а при своевременном проведении капитального ремонта или реконструкции - модернизации намного больше. Фактически, после проведения реконструкции дом начинает свою новую историю, то есть «новую жизнь».
 
Их объем, по разным оценкам, составляет около 290 млн. м», в которых размещается 10 % всего жилищного фонда, и в нем проживают более 15 млн. человек. Еще 250 млн. кв. метров (7%) кирпичных пятиэтажек, которые имеют с панельными домами общие проблемы отсутствия комфорта жилища. Итого в стране 540 млн. кв. метров пятиэтажек, в которых проживают до 40 млн. городских жителей.
 
Конечно для того, чтобы дома и дальше продолжали свое существование, в них должен один раз в 25 лет проводиться капитальный ремонт, с проверкой состояния балконов, заменой кровель, инженерных коммуникаций, сантехники, окон и дверей производиться. По состоянию на сегодняшний день, в подавляющем большинстве домов пропущено уже два срока проведения капитального ремонта. В результате дома постепенно разрушаются, однако в удовлетворительном состоянии находятся несущие конструкции здания. Вместе с тем продолжается старение и нужно принимать меры. Кроме капремонта пятиэтажек необходима также комплексная реанимация территорий пятиэтажной застройки - микрорайонов и кварталов, реконструкция инженерных сетей, строительство социальных объектов, устройство проездов и паркингов.
 
 
Снос или реконструкция
Реализация мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда не только позволит поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический эффект. Прирост дополнительной общей площади жилья в 2-3 раза, при стоимости реконструкции 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50 %.
 
Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по экономическим факторам, требующим отселения жителей с предоставлением нового жилищного фонда. Помимо затрат на демонтаж, которые составляют в районе 15 000 р. На 1м2, возникает и проблема утилизации производных демонтажа зданий, а это как минимум  2 м3 отходов на 1 м2 площади демонтируемого здания.  И конечно высокий градус социальной напряженности. Никто не хочет уезжать из своего двора и своей любимой квартиры. Большинству жителей нравится район и место расположения их дома: привычный двор, школа, детский сад, поликлиника, почта. Многие живут в доме со дня его постройки, не один десяток лет, знают всех соседей, вырастили детей и внуков. И, прожив здесь большую часть своей жизни, жители не хотят переезжать в другое место.
Реконструкция дома предоставляет уникальную возможность, не съезжая с насиженного места, стать жителями современного, модернизированного дома.
Как показывают зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России, ремонтно-реконструктивные работы нежилых домах могут производиться с отселением жильцов и без отселения.
 
 
Метод реконструкции и модернизации жилищного фонда
 
Метод реконструкции и модернизация жилищной застройки, давно и успешно используется в развитых странах, таких как Германия, Франции, Польше, Финляндии, Венгрии и других. Накоплен достаточный опыт обновления жилищного фонда без ущерба для облика городов и их граждан. Данный метод способен Безболезненно соединить и учесть интересы граждан - и всех заинтересованных сторон.
 
 
Опыт г. Санкт- Петербурга
Программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» была принята еще в 2008 году, Список городских территорий, которые ожидали модернизации, сначала разросся до 43-х кварталов, но в итоге в адресный перечень программы попали 23 квартала. До  практической стадии реализации программа дошла лишь сейчас. Инвестор, должен до 2019 года расселить 150 тыс. жителей, снести более 1,1 тысячи «хрущевок» и построить на территории 22 кварталов около 7,2 млн. кв.м. жилья.
Сегодня инвестор программы направил письмо губернатору Петербурга Георгию Полтавченко с просьбой продлить программу развития 22 кварталов города на 10 лет — до 2029 года. К 2019 году, когда истекает срок договора о реновации, компания выполнит программу только на 10%. При этом половина  – 11 из 22 – кварталов находятся в так называемой красной зоне. Начать их развитие невозможно из-за отсутствия стартовых пятен для строительства первого дома и запуска процесса расселения «хрущевок».
 
 
 
 
Опыт г. Москвы
Примером реконструкции многоквартирного жилого дома с отселением жильцов служит жилой дом по адресу: Москва, Химкинский бульвар, д. 4. Реконструкция проводилась по руководством Архитектора, Почётного строителя г. Москвы, Кротова Алексея Владимировича. В результате реконструкции в 2003 г.  этажность увеличилась до 9 эт., а общая площадь объекта выросла в 2,2 раза. После перепланировки старые, морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным потребностям. Были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, заменены окна на пластиковые с двухкамерными стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль, с оборудованным местом для консьержки. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным. Он выгодно выделяется из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной.
 
Жилой дом по адресу Москва, Химкинский бульвар, д. 4. До реконструкции
 
 Химкиниский
Жилой дом по адресу Москва, Химкинский бульвар, д. 4. После реконструкции
 
 
хим1
ОБЪЕМНЫЕ И ФИНАСОВЫЕ пОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
Жилой дом по адресу Москва, Химкинский бульвар, д. 4. (2003 г.)
 

 

До

После

Себестоимость при строительстве (реконструкции) 1м2

 

13,6 тыс. руб.

Этажность

5

9

Количество квартир по зданию, шт.

100

122

Общая площадь квартир по зданию, кв. м.

4554

10 019

Полная сметная стоимость реконструкции (тыс. руб.) 

 

146,01

Продолжительность СМР (мес.)

 

9

 
Первый проект реконструкции без отселения жильцов был реализован  в 2009 году по адресу г. Москва, ул. Мишина, д.32. Под руководством  Сергаева Анатолия Ивановича выпускника ВИТУ ВМФ выполнен стартовый проект реконструкции жилого дома с надстройкой этажей и капитального ремонта дома. В результате реконструкции получено удвоение общей̆ жилой площади, установлено новое оборудование, включая устройство лифтов, и осуществлен капитальный̆ ремонт существующей части здания. В итоге все жители улучшили свои жилищные условия, а город получил экономию бюджетных средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда. Реализация подобных проектов имеет важное социальное и градостроительное значение для города Москвы.
 
На месте морально и физически устаревшего, безликого, серого четырехэтажного дома по адресу улица Мишина, 32, в результате реконструкции,  появилось новое девятиэтажное, весьма привлекательное на вид жилое здание. Комфортность проживания в тех квартирах, которые располагаются в базовой части здания, благодаря реконструкции и капитальному ремонту, также повысились. Площади этих квартир увеличились за счет пристройки утепленных  лоджий, эркеров в них обновилось все инженерное оборудование, а также уменьшились теплопотери через наружные стены. Все жители дома, по завершении его реконструкции, улучшили свои жилищные условия.
 
Жилой дом по адресу Москва, ул. Мишина, д. 32.
 
 DSC009481 IMG__3109
 
ОБЪЕМНЫЕ И ФИНАСОВЫЕ пОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
Жилой дом по адресу Москва, ул. Мишина, д. 32. (2009 г.)

 

До

После

Этажность

4

9

Количество квартир по зданию, шт.

16

50

Общая площадь квартир по зданию, кв. м

1440

4213,6

Рыночная стоимость многоквартирного жилого дома

265,9 тыс. руб.

1 200,9 тыс. руб.

Сметная стоимость капитального ремонта и реконструкции с надстройкой

 

193 000 тыс. руб.

Себестоимость 1 м2 при строительстве (по надстроенной площади)

 

74,32 тыс. руб.

Продолжительность СМР (мес.)

 

18*

     *Продолжительность работ можно сократить до 12 мес.
 
ТЕХНОЛОГИЯ
Изобретение относится к строительной отрасли, а именно к способу возведения надстройки над жилым зданием. Технический результат изобретения заключается в повышении пространственной устойчивости здания. Способ возведения надстройки при реконструкции жилого здания включает изготовление фундамента с последующей установкой на них железобетонных пилонов, демонтаж крыши реконструируемого здания, возведение надстройки, состоящей из перекрытий и монолитных балок-стенок с опиранием конструкции первого надстраиваемого этажа на временные опоры. В процессе бетонирования наружные балки - стенки первого надстраиваемого этажа жестко соединяют с пилонами. После набора прочности бетоном балок-стенок первого надстраиваемого этажа последовательно производят поэтажное бетонирование балок-стенок последующих этажей. В ячейках, образованных балками - стенками, протяженными на всю высоту надстройки, в процессе их бетонирования устанавливают междуэтажные перекрытия, жестко соединенные с балками-стенками.
Простыми словами, нагрузку от вновь возводимой части здания воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего здания с опиранием на монолитный ростверк по буронабивным сваям.
2013-08-16 09.34.422013-08-16 09.33.542013-07-23 10.59.55
 
________________________________________________________________________________
Справочно. Площадь домов, подлежащих реконструкции – по данным Мосжилинспекции, насчитывается 2810 жилых домов, подлежащих реконструкции, причем 1369 из них (общей площадью порядка 3,5 млн. кв. м) расположены в Центральном административном округе.
__________________________________________________________________________________________
результат модернизации и реконструкции
 
При реконструкции многоквартирных домов за счет собственников и других внебюджетных источников город получает
  • Увеличение капитализации  жилого фонда;
  • Увеличение налоговых поступлений в период проектирования и строительства;
  • Увеличение налоговых поступлений за землю и недвижимость;
  • Снижение обязательств и расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов, не сносимых серий, при этом жилой дом после реконструкции отвечает всем требованиям по энергосбережению;
  • Улучшение условий проживания граждан;
 При реконструкции многоквартирных домов собственники получают
  • Новый реконструированный дом с заменой всех коммуникаций;
  • Отремонтированные места общего пользования;
  • Возможность переезда в новые квартиры с муниципальным ремонтом в надстроенную часть дома;
  • Увеличение площади квартир в доме на 30%.
  • Благоустроенную территорию с въездом через шлагбаум.
  • Современные лифты;
  • Современные систему управления домом;
  • Мусоропровод;
  • Современную и эффективную систему энергоснабжения, вентиляции, пожаротушения.
 
В результате реконструкции рыночная стоимость многоквартирного жилого дома, и земельного участка возрастает более чем в семь раз, жилая площадь здания увеличивается более чем в два раза.
 
 
 
Конечно, существуют и некоторые трудности, связанные с реализацией выше описанных проектов, тесно связанные с действующим законодательством, а точнее с противоречиями в Гражданском и Жилищном кодексе, и как следствие, возникающие в связи с этим вопросы. Однако сама реализация вышеуказанных проектов свидетельствует о жизнеспособности данного метода. 
 
выводы
Для успешного осуществления программы развития застроенных территорий, необходимо объединение ряда направлений для решения задач всех этапов: капитального ремонта, реконструкции с надстройкой -  начиная от подготовительного этапа до сдачи объекта «под ключ» и сопровождения в период эксплуатации. Для массовой реализации требуется внести изменения в. Гр.К. РФ и ЖК РФ.
 
В результате реконструкции с отселением или без отселения  достигаются следующие показатели
  • Площадь реконструированных зданий увеличивается в 2-3 раза;
  • Себестоимость реконструкции, в зависимости от проекта – от 30 000 - 75 000 р. 1 м2;
  • Энергозатраты - энергопотребление здания снижается на 30-40%;
  • Рыночная стоимость многоквартирного жилого дома увеличивается в 3-4 раза;
  • Выполняется программа капитального ремонта зданий.
 
Реализация программы способна решить основные насущные вопросы
  • Модернизировать жилой фонд и улучшить жилищные условия гражданам;
  • В тесном взаимодействии с Фондом капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы, провести капитальный ремонт и реконструкцию стареющих зданий;
  • Насытить город современной инфраструктурой – социальными объектами, паркингами;
  • Сделать город еще более красивыми и привлекательным;
  • Учесть интересы граждан и всех сторон.
 
В связи с этим нужно отметить
  • Представленный метод реконструкции является составной частью Государственной программа города Москвы «Жилище»;
  • Для реализации данного метода Департаментом  Градостроительной политики г. Москвы разработаны  «Методические рекомендации по разработки и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением внебюджетного финансирования»;
  • Данный проект определяет один из действенных путей реализации Указа Президента РФ от 07.05.2012г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», и заслуживает всемерной помощи со стороны органов власти;
Городу нужно обновить жилищный фонд, городу нужны новые дома, архитектура, которая не потеряет свою привлекательность, и через пятьдесят лет. Застройщикам нужно строить, а главное гражданам точно не потребуется покидать родные квартиры и кроме того значительно улучшить свои жилищные условия.  А главное – существует возможность органической интеграции данного метода в решение правительства г. Москвы по реновации жилищной застройки.
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПАРТНЕРЫ КОМПАНИИ 

График работы:
Пн-Пт с 9:00 до 18:00
Поделится: